Ｎｏ１．　これからマイホームを持つ予定です。住宅ローンを組むときの注意点を教えてください。

�@ 賃貸の時にかからなかった費用がある
毎月の返済額を、これまで支払っていた家賃と同程度に決めてしまうのは避けましょう。賃貸時にはなかった固定資産税などがかかるようになります。また、マンションであれば、別途管理費・修繕積立費なども必要です。さらに、住居が広くなれば光熱費などの負担が増えることもあります。
�A 定年退職前の完済を目指す
月々の返済額を抑えようとすると、どうしても借入期間が長くなるため、完済の時期が遅くなってしまう上、総返済額も増えてしまいます。返済期間は無理のない範囲を年単位で検討しましょう。一般的には、年収の25％以内が無理のない返済範囲とされています。ただし、返済期間を短くしすぎても、月々の返済額が高くなり、将来教育費が多くかかる時期や、収入ダウンなどに対応できない恐れもありますので、無理は禁物です。住宅ローン設計を検討する際は長期的視点が欠かせませんので、キャッシュフロー表を作成し、途中、繰り上げ返済できる見込みがあれば試算しておくなど、最終的には現役の間に完済できるような" 返せるローン"を目標としましょう。

�B 目先の低金利で金利タイプを選ばない
変動金利や当初数年間固定金利タイプを選択すると、長期固定金利タイプよりも低金利が適用され、当初の返済額を低く抑えることができます。しかし、長い目でみたときには、将来の金利変動によっては、途中で返済できなくなる可能性もあります。将来金利が上がった場合、どのくらい返済額が上がってしまうのか、ライフプランにどう影響するかなど、事前にしっかりシミュレーションを行ってから選んでください。

Ｎｏ２．　マイホームを持つと、住宅ローン以外にどんなお金がかかりますか？

　土地や住宅などの不動産の持ち主には、その価格に応じた固定資産税・都市計画税がかかります。一般的には年4回にわけて納付します。新築で一定要件を満たすと、建物の固定資産税については当初優遇があります。また、マンションであれば、管理費・修繕積立金が必要です。賃貸のときは家財のみでよかった火災保険は、住宅ローンを利用する場合、建物にも付加させるのが一般的です。

　中長期的には、リフォーム代も必要となるでしょう。戸建てとマンションを比べると大きく変わりますが、戸建てでは数百万円のものを複数回行うとして1,000万円程度、マンションでも300〜500万円程度を想定しておくといいでしょう。

　また、見落とされがちなのが光熱費や交通費などの変動です。これまでの賃貸物件よりも部屋数が増えることで電気代が増えたり、駅から離れることでバス代、タクシー代が増えたりするかもしれません。生活スタイルによって個人差がありますが、具体的にイメージをしておきましょう。

Ｎｏ３．　家を買ったとき、かかる税金にはどのようなものがあるか教えてください。

相続や贈与ではなく、マイホームを購入したときにかかる主な税金は以下の通りです。

�@ 不動産取得税
有償・無償にかかわらず、不動産を取得した際にかかる税金です（都道府県税）。宅地については、取得した住宅用不動産の価格（固定資産税評価額）の2 分の1に対し、3％の税率が課せられます。ただし、マイホームの取得に関しては、一定要件を満たすと、建物、宅地それぞれに軽減措置が設けられています。

�A 登録免許税
不動産の所有権などの権利関係を登記する際に課せられる税金です。登記をすることで、第三者に対し法的に証明できる根拠となります。登記の内容により税率は異なりますが、住宅用の場合は軽減措置が設けられています。例えば、新築の住宅用家屋を取得した場合、本則0.4％ですが、延べ床面積50�u以上などの一定の要件を満たす家屋であれば0.15％の特例が適用されます。

�B 消費税
土地の取得に消費税はかかりませんが、建物の取得については消費税が課せられます。

�C 印紙税
不動産の売買契約書に貼付します。売買代金により印紙税の額は異なります。また、住宅ローンを組む際、金銭消費貸借契約書にも必要になります。この場合も借入金額により印紙税の額は異なります。

Ｎｏ４．　共働きで貯めた頭金でマンションを購入します。共有名義が得と聞きましたがどうですか？

　不動産の名義は、原則その対価を負担した割合に応じて登記する必要があります。したがって、夫婦がそれぞれに資金を出し合って購入すると共有名義になります。

　共有名義のメリットの一つに、住宅ローンをそれぞれの名義で借り入れた場合、「住宅ローン控除」といった税額控除が夫婦それぞれに適用されることが挙げられます。住宅ローン控除が適用になると、年末時点での住宅ローン残債額に対し、決まった割合（購入した年、経過年数により異なる）の金額が、所得税から控除されます（所得税からの控除分を超えた場合は住民税から控除されます）。

　実際に控除を受けるには、いくつか要件を満たさなければなりません。例えば、借り入れる住宅ローンの返済期間は10年以上であること。また、一定の者からの借入金であることも要件となり、「住宅ローン」として金融機関から借り入れる場合は問題ありませんが、勤務先等から融資を受ける場合、無利子あるいは年1％を下回る利率では、控除の対象とはなりません。本人所得にも制約があり、合計所得金額3,000万円以下となっています。購入する住宅は、床面積 50�u以上あること、また店舗と併用住宅である場合は、床面積の2分の1以上部分が居住用として使用されることなどが主な要件となります。

　その他にも、住まいを売るときに受けられる「3,000万円の特別控除」やその他の特例が夫婦それぞれに受けられたり、将来相続が発生しても資産が分散されているために有利になるなどのメリットもあります。

　なお、共有名義の注意点としては、お金を出した持分に応じた割合で登記しなければ贈与税の対象となることや、売却する際には共有者全員の承諾がなければ売却できないことなどが挙げられます。

Ｎｏ５．　不動産広告の「物件概要」はどの点に注意して見たらいいですか？

　広告の中でも、「物件概要」については、その物件に関する基本情報が盛り込まれているので、しっかり読み込むことが大切です。以下、主な点を確認しておきましょう。

【所在地】登記簿上の地番表示。住居表示（住所）と異なる場合があります。

【交通】主要路線情報。最寄りの駅やバス停などから、建物の入り口までの最短と思われるルートでの所要時間（徒歩）が書かれています。80ｍを1分で換算し（端数切り上げ）、信号や踏切、坂道などがあれば、実際の所要時間は表記時間よりかかります。

【総戸数・販売戸数】マンションの場合、総戸数に対し販売戸数を調べておくといいでしょう。例えば総戸数100戸に対して、販売戸数が30戸であれば、分割して販売していることが分かります。また、店舗や事務所があれば、この項目に記載されます。

【専有面積】壁の中心線で囲まれる部分の面積が表示されます。登記上は、壁の内側で面積を測るため、物件概要の面積の方が大きくなるのが通常です。税制の特例などを利用する場合は、登記上の面積で判断するので注意しましょう。

【用途地域・地区】周辺の環境が分かります。

【建ぺい率・容積率】用途地域によって定まっています。ただし容積率に関しては、接する道路の幅員により制限を受ける場合があります。

【管理形態】マンションの管理方法には、管理組合自ら管理をする「自主管理」と、管理会社に委託する「委託管理」があり、後者が一般的です。さらに、管理人が常駐か巡回かなども確認しておくとよいでしょう。

【管理費・修繕積立金】管理費は、マンションの共用部分の維持管理に必要な費用を分担するもの。また、共用部分の大規模修繕にかかる費用を、前もって積み立てておくのが修繕積立金です。戸数が少なく、積立金が安い場合は、将来の大規模修繕の際に別途支払いが発生する可能性があります。物件概要では分からない「長期修繕計画」についても確認しておくとよいでしょう。
こうした物件概要は、物件選びの最低限の情報ですが、検討の際には足を運んで住環境をしっかり見極めましょう。

　なお、不動産広告は「宅地建物取引業法」と「不当景品類及び不当表示防止法」によって誇大広告や不当表示などが禁止されています。

Ｎｏ６．　住宅ローンの「元利均等返済」と「元金均等返済」はどう違うのか教えてください。

　「元利」均等返済は、毎月の返済額（元金と利息の合計額）を均等に返済していく方法です。一方、「元金」均等返済は、毎月の返済額のうち元金部分を均等に返済していく方法で、利息額は当初は多く、その後少なくなります。

　具体的に試算してみましょう。借入額3,000万円、借入期間30年、金利3％（全期間固定）とした場合（ボーナス併用なし）、�@元利均等返済の毎月の返済額は126,481円。同条件の�A元金均等返済では、月158,333円となります。�@では、毎月の返済額は30年間変わりませんが、�Aの場合は次第に減少していき、最後の返済額は83,661円となります。

　総返済額を計算すると、�@約4,553万円、�A約4,354万円となり、ローンの借入条件がまったく同じ場合は、元金均等返済の方が総返済額は小さくなります。とはいえ、当面の返済額が大きいのがデメリットです。

　では、ローンはできるだけ元金均等返済で組むべきかというと、そうではありません。仮に元利均等返済の返済期間を4年縮めると、月返済額は 138,594円となり（�Aの当面の返済額より低い）、総返済額は約4,324万円。さきほどの元金均等返済よりも低く抑えられます。

　元金均等返済は当面の返済額が大きくても将来減少していきます。例えば、教育費がかかる時期に家計への負担が軽減されることもあります。そういったメリットを優先する場合は元金均等がいいでしょう。あるいは、一定の返済額を継続的に支払える見込みがあれば、返済期間を短くして、元利金等返済を選択する方法も考えられます。

Ｎｏ７．　住宅ローンには、金利タイプが色々あるようですが、なにを選べばいいのでしょうか？

　大きく分けると、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の三種類があります。
固定金利型は、返済期間中の金利が一定（固定）です。今後の金利変動の影響をまったく受けないため、毎月の返済額や総返済額をあらかじめ把握することができます。

　一般的な変動金利型は半年ごとに適用金利が見直されますが（4月、10月）、返済額は5年間変わらず、返済額の内訳（元金と利息の割合）を変えることで金利変動を反映させます。金利が上がれば利息額も上がるため、その分返済額に占める元金額が減少するといった具合です。5年経過すると、その時点の金利水準で返済額は見直されます。ただし、それまでの返済額の1.25倍が新しい返済額の上限とされます。仮に金利が急上昇し、返済額以上に利息額が上がってしまうと、毎月返済しても、元金は減らない上に未払い利息が発生するという事態も起こりえます。

　固定金利選択型は、当初一定期間のみ固定金利が適用され、その期間が終了すると、その時点で金利水準が見直されるとともに、金利タイプもあらためて選択し直します。当初の固定期間中、キャンペーン金利として金利が大きく優遇されているタイプでは、仮に金利水準が変わらなくても、キャンペーン期間が終了するだけで適用金利が上がってしまうこともあります。

　どのタイプを選べばよいかの判断は、借入金額、借入期間、繰上返済できる見込みなどによっても変わってきます。金利が今後上がると予想すれば、長期固定金利タイプ（10年以上固定金利タイプ）、逆に今後金利が下がると予想すれば、変動金利型や固定金利選択型を選ぶのが一般的な考え方です。金融機関によっては、組み合わせて利用することも可能になっています。

　いずれにしても、当初の返済額だけではなく、長期に渡って返せるかどうかを検討することが大切です。特に、変動金利や固定金利選択型を選ぶ場合は、金利変動のシミュレーションを様々なパターンで想定し、金利が上がった場合、ライフプランに影響がないか事前にしっかり確認しておきましょう。

Ｎｏ８．　住宅ローンの借換えは効果がありますか？

　「借換え」とは、いま借りている住宅ローンを、別の金融機関から新しく借り入れる住宅ローンで一括返済してしまい、その後は新たに借りた住宅ローンを返していくことをいいます。古い住宅ローンを新しく変更するイメージです。

　返済額を軽減する効果がなければ借換えを行う意味はありませんが、返済期間が残り10年以上、ローン残債が1,000万円以上であれば、ある程度の効果が期待できるでしょう。

　この場合、ローンの条件がよくなることはもちろんですが、借換えに伴う手数料以上に総返済額が減少することが必要です。一部では金利差が1％以下だと効果が現れないといわれますが、金利タイプの選び方によっては例外もあります（金利タイプについては「住宅関連Q30」を参照）。また、担保不動産の価格が下がっていると借換えができないこともあります。

　いずれにしても、現在のローンを継続させた場合の今後の総返済額と、借換えた場合のローンの総返済額＋手数料を含めた諸費用の比較を行い、判断をしましょう。

Ｎｏ９．　住宅ローンの繰り上げ返済の方法とその効果を教えてください。

　繰り上げ返済とは、通常の月返済やボーナス返済とは別に、任意にまとまった金額を元金に充当する返済方法をいいます。「内入（うちいれ）」ともいいます。
　毎回の返済額は元金と利息額の合算ですが、繰り上げ返済の場合は全額元金に充当されるため、今後支払う利息額を大きく減らすことが期待できます。

　元利均等返済の場合で考えてみると、繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の二通りあります。

�@ 期間短縮型
繰り上げ返済後、返済期間を短くし、毎回の返済額は変えずに返済していく。

�A 返済額軽減型
繰り上げ返済後、残りの返済期間は変えずに、毎回の返済額を減額させる。

　総返済額を減らす効果は、期間短縮型の方が高くなります。毎回の返済額を減らすことよりも総返済額を減らすことや、現役の間に完済を目指したい場合には、期間短縮型を選択するとよいでしょう。
　逆に、当面の資金繰りが厳しく、毎回の返済額を減らすことを優先したいのであれば、返済額軽減型を検討しましょう。また、こうした繰り上げ返済の利息軽減効果は、借入から早い時期に行った方が高くなります。

Ｎｏ１１．　住宅購入で親から資金援助を受ける場合、贈与税はどうなるのでしょうか？

　贈与税の対象となり、その課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の二通りあります。
暦年課税では、1月1日〜12月31日の1年間に受け取った財産の合計額が110万円を超える場合に贈与税が課税されます（110万円以下の場合は、非課税となり申告は不要）。税率は受け取る財産額に応じて高くなる累進課税方式です（10％〜50％）。

　一方、受贈者が20歳以上で一定の要件に該当すれば、相続時精算課税制度を選択することが可能です。相続時精算課税では、最大3,500万円まではその時点で税金がかからず贈与を受けることが可能です（義理の親からの贈与は対象になりません）。

　この制度では、親から贈与を受けたとき、2,500万円まではその時点で税金がかからずに受けることができます（2,500万円を超えた金額に対しては一律20％の税率が課せられます）。これに加え、ご質問のように住宅取得資金を目的とした贈与であれば、住宅資金特別控除額としてさらに1,000万円控除することができるため、上述のように合計で最大3,500万円になります（平成21年12月31日まで）。

Ｎｏ１２．　住宅を売却した際の「3,000万円特別控除」ってなんでしょうか？

　正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。マイホームを売却した際、買った価格より売った価格のほうが高ければ、その売却益に税金がかかりますが、その売却益3,000万円までは税金がかからないという特例で、確定申告が必要になります。

　この特例を受けるには、いくつか要件を満たさなければなりません。例えば、売却する物件は自分自身が住んでいた住宅であることや、売却する相手は親子や夫婦などのように特別な関係であってはいけません。また、売却した代金で新たに住居を取得し、「買換え特例（「住宅関連Q35」を参照）」を適用させた場合は、併せて適用することはできません。マイホームの所有期間については問われませんが、その他にも適用要件が設けられています。実際にこの特例を受けられるかどうかは、税務署に相談するとよいでしょう。

Ｎｏ１３．　今住んでいる土地や建物を売却予定です。どのような税金がかかるか教えてください。

　マイホームを売却した際、売却損であれば税金はかかりません。売却益が出れば、一定の計算から算出される譲渡益に対して、所得税・住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たせば、特例措置があります。

�@ 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
売却益に対し、3,000万円までは非課税の特例があります（「住宅関連Q34」を参照）。さらに3,000万円を超えて利益が出た場合、所有期間10年超などの条件を満たせば、通常よりも低い税率を適用させることが可能です。

�A 特定の居住用財産の買換えの特例
マイホームを売却し、代わりのマイホームに買換えた場合、売却益に対する課税を繰り延べることができます。「繰り延べ」とは、買換えたマイホームを将来譲渡するまで課税のタイミングを遅らせる特例です。この特例は、�@とは併用できません。
　売却するマイホームは、売った年の1月1日時点において、所有期間が10年を超え、実際に住んでいる期間も10年以上ということが適用要件です。また、売却した年の前年から翌年までの3年間に買換えることなども必要となります。

　なお、売却損の場合は、税金がかからないだけでなく、損失を他の所得と合算する損益通算ができるなど、通算しきれない損失は、その後3年間にわたり繰越控除できる特例があります。
いずれの場合も様々な適用要件があるので、税務署に相談してみましょう。

Ｎｏ１４．　「定期借地権」とはなんですか？

　
　定期借地権は、平成4年8月に施行された「新借地借家法」に基づいて創設されました。定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」｢建物譲渡特約付定期借地権｣の三種類ありますが、ここでは住宅用などで主に利用される「一般定期借地権」について説明します。

　一般定期借地権は、50年以上の期間に設定した土地を借りることのできる権利です。期間満了後は、原則更地にして（建物を取り壊して）土地を返還しなければなりません。こうした定期借地権付の住宅販売も扱われるようになってきました。

　定期借地権付の物件の特徴は、土地を購入するのに比べて、購入金額を安く抑えられることです。しかし、契約期間満了後には更地にして土地を返還しなければならないため、将来建物の取り壊し費用や保証金がかかるのはもちろん、住んでいる間は地代の負担もあります（固定資産税はかかりません）。また、土地を購入して所有する場合と比べて、定期借地権の場合は担保としての評価が低くなり、住宅ローンの審査が通常より厳しくなる傾向があります。

Ｎｏ１５．　「定期借家権」について教えてください。

　定期借家権は、平成12年に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」により創設されたもので、賃貸借の契約期間の満了により終了する借家権をいいます。従来の借家権では期間満了時であっても、正当な事由がなければ明け渡しを請求できませんでしたが、定期借家権であれば満了後に更新がなく、立退料なしで明け渡しを請求することができます。ただし、期間満了であっても、双方の合意があれば、更新ではなく「再契約」することで、借家人はそのまま住み続けることが可能です。

　定期借家権では、契約期間を自由に設定できることも特徴のひとつです。1年未満や20年超といった長期の契約も可能となりました。

　契約を結ぶためには、公正証書などの書面により行うことが必要となります。また、1年以上の契約であれば、賃貸人は、契約満了の1年前から6カ月前までの期間内に、賃貸借を終了させる旨の通知をしなければなりません。仮にこの期間を経過して通知した場合、通知してから6カ月間は、借家人は引き続き住み続けることができます。

　定期借家権を利用することで、家主は一定期間のみの賃貸業が可能となります。また借家人は通常よりも安い家賃で借りることができますが、契約満了時点で明け渡すことが大前提ですので、借りる際には将来のくらし方も考慮して、慎重に検討してください。